不動産の相続税評価の基本：時価と評価額の乖離
相続税の計算において、不動産は時価（実際の市場価格）ではなく、税務上の評価額で評価されます。この評価額は一般的に時価の70〜80%程度となることが多く、この乖離を利用した節税が可能です。
土地の評価方法には「路線価方式」と「倍率方式」の二つがあります。
路線価方式による土地の評価
路線価方式は、主に市街地の土地に適用されます。国税庁が毎年7月に公表する「路線価」（1㎡あたりの価額）に、土地の面積と各種補正率を乗じて評価額を計算します。
路線価は公示地価の約80%水準で設定されており、これだけで約20%の評価減効果があります。さらに、土地の形状・位置・利用状況によって様々な補正が適用されます。
主な補正率の種類
- 奥行価格補正率：奥行きが長すぎる・短すぎる土地の評価を調整
- 不整形地補正率：三角形・L字型など不整形な土地の評価を減額
- 間口狭小補正率：間口が狭い土地の評価を減額
- 崖地補正率：崖地を含む土地の評価を減額
小規模宅地等の特例：最大80%の評価減
相続税対策において最も重要な制度の一つが「小規模宅地等の特例」です。一定の要件を満たす宅地については、評価額を大幅に減額できます。
特定居住用宅地等（自宅の土地）
- 限度面積：330㎡
- 減額割合：80%
- 主な要件：配偶者が相続する場合、または同居していた親族が相続して申告期限まで居住・保有する場合
特定事業用宅地等（事業用の土地）
- 限度面積：400㎡
- 減額割合：80%
- 主な要件：被相続人の事業を引き継ぎ、申告期限まで事業継続・保有する場合
貸付事業用宅地等（賃貸物件の土地）
- 限度面積：200㎡
- 減額割合：50%
- 主な要件：相続後も賃貸事業を継続する場合
貸家建付地の評価減
賃貸物件（アパート・マンション等）が建っている土地（貸家建付地）は、自用地（更地）と比べて評価額が下がります。計算式は以下の通りです：
貸家建付地の評価額 ＝ 自用地評価額 × (1 − 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合)
例えば、自用地評価額1億円、借地権割合60%、借家権割合30%、賃貸割合100%の場合：
評価額 ＝ 1億円 × (1 − 0.6 × 0.3 × 1.0) ＝ 1億円 × 0.82 ＝ 8,200万円
つまり、1,800万円の評価減が実現します。
地積規模の大きな宅地の評価
2018年から適用された「地積規模の大きな宅地の評価」では、三大都市圏で500㎡以上、それ以外の地域で1,000㎡以上の宅地について、規模格差補正率による評価減が適用されます。大規模な土地は分割して売却する際の費用や難しさを考慮して、評価額が引き下げられます。
タワーマンション節税の現状と2024年改正
タワーマンションは、相続税評価額（固定資産税評価額ベース）と市場価格の乖離が大きいことから、節税手段として活用されてきました。しかし、2024年1月以降に相続・贈与が発生する場合から、市場価格の60%を下回る場合は市場価格の60%に評価額を引き上げる新ルールが適用されています。
タワーマンション節税の効果は以前と比べて縮小していますが、依然として一定の節税効果は残っています。
不動産評価の専門家活用と鑑定評価
路線価による評価が時価を上回るケース（いわゆる「路線価超過」）では、不動産鑑定士による鑑定評価額を相続税申告に使用できる場合があります。特に、形状が複雑な土地、高圧線下の土地、土壌汚染がある土地などでは、鑑定評価の活用が有効です。
よくある質問（FAQ）
Q: 相続直前に不動産を購入して節税することはできますか？
A: 可能ですが、2022年の最高裁判決により、節税目的のみの不動産購入は「租税回避行為」として否認される可能性があります。実質的な経済合理性が求められます。
Q: 小規模宅地等の特例は申告しないと適用されませんか？
A: はい、小規模宅地等の特例は申告書に適用を明記する必要があります。申告期限（相続開始から10ヶ月以内）を過ぎると原則として適用できないため、早めに専門家に相談することをお勧めします。
Q: 複数の不動産がある場合、どの土地に小規模宅地等の特例を適用すべきですか？
A: 評価額の高い土地に適用するのが基本ですが、複数の区分（居住用・事業用・貸付用）を組み合わせる場合は複雑な計算が必要です。税理士による最適化シミュレーションをお勧めします。
