不動産売却の譲渡所得税の基本
不動産を売却して利益（譲渡所得）が生じた場合、所得税・住民税が課されます。税率は所有期間によって異なります：
- 短期譲渡所得（所有期間5年以下）：所得税30% ＋ 住民税9% ＝ 合計39.63%
- 長期譲渡所得（所有期間5年超）：所得税15% ＋ 住民税5% ＝ 合計20.315%
所有期間の判定は、売却した年の1月1日時点での所有期間で行います。
譲渡所得の計算方法
譲渡所得は以下の計算式で求めます：
譲渡所得 ＝ 譲渡収入金額 − (取得費 ＋ 譲渡費用)
取得費には、購入代金のほか、購入時の仲介手数料・登録免許税・不動産取得税なども含まれます。建物については減価償却後の金額が取得費となります。
取得費が不明な場合は、譲渡収入金額の5%を概算取得費として使用できますが、実際の取得費が5%を上回る場合は実額を使用した方が有利です。
自宅売却の3,000万円特別控除
居住用財産（自宅）を売却する場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。これは居住用財産の譲渡所得の特別控除と呼ばれ、最も多く活用される特例の一つです。
主な要件
- 売却する不動産が居住用財産であること（居住しなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却）
- 売却した年の前年・前々年にこの特例を受けていないこと
- 売却相手が親族・同族会社等でないこと
例えば、自宅を5,000万円で売却し、取得費が1,000万円、譲渡費用が200万円の場合：
- 譲渡所得：5,000万円 − 1,200万円 ＝ 3,800万円
- 3,000万円控除後：3,800万円 − 3,000万円 ＝ 800万円
- 税額（長期の場合）：800万円 × 20.315% ≈ 162万円
特例なしの場合は3,800万円 × 20.315% ≈ 772万円の税負担となるため、約610万円の節税効果があります。
10年超所有の居住用財産の軽減税率
自宅を10年超所有して売却する場合、3,000万円特別控除後の譲渡所得に対して軽減税率が適用されます：
- 6,000万円以下の部分：所得税10% ＋ 住民税4% ＝ 合計14.21%
- 6,000万円超の部分：所得税15% ＋ 住民税5% ＝ 合計20.315%
3,000万円特別控除と組み合わせることで、大きな節税効果が期待できます。
居住用財産の買換え特例
自宅を売却して新たな自宅を購入する場合、一定の要件を満たせば譲渡所得への課税を繰り延べることができます（居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例）。
ただし、この特例は課税の「繰り延べ」であり「免除」ではありません。将来、買い換えた不動産を売却する際に、繰り延べた譲渡所得が課税されます。
相続した不動産の売却と特例
取得費加算の特例
相続した不動産を相続開始から3年10ヶ月以内に売却する場合、相続税額の一部を取得費に加算できます（取得費加算の特例）。これにより、譲渡所得が減少し、税負担が軽減されます。
空き家の3,000万円特別控除
相続した空き家（被相続人の居住用財産）を一定の要件のもとで売却する場合、3,000万円の特別控除が適用されます。2027年12月31日まで適用期限が延長されています。
譲渡損失の損益通算と繰越控除
不動産の売却で損失が発生した場合、一定の要件を満たせば給与所得等との損益通算や、翌年以降3年間の繰越控除が可能です（居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除）。
よくある質問（FAQ）
Q: 相続した不動産の所有期間はいつから計算しますか？
A: 相続した不動産の所有期間は、被相続人（亡くなった方）が取得した日から計算します。例えば、被相続人が30年前に購入した不動産を相続した場合、相続人は相続後すぐに長期譲渡所得の税率が適用されます。
Q: 3,000万円特別控除は夫婦で別々に受けられますか？
A: 夫婦が共有している自宅を売却する場合、夫婦それぞれが3,000万円特別控除を受けられます（合計最大6,000万円）。ただし、それぞれが居住していることが要件です。
Q: 投資用不動産の売却損は給与所得と損益通算できますか？
A: 投資用不動産（居住用財産以外）の売却損は、原則として他の所得との損益通算はできません。ただし、同年中に他の不動産の売却益がある場合は通算できます。
